20年新聞大事回顧

供應大波動土地問題未解決政府出招穩樓價惹「副作用」

2017-06-23
本港回歸後二十年的房地產市場,見證經濟環境的變遷,由九七年樓市攀上高峰,到其後金融風暴及「沙士」疫症連環襲港,致樓市大跌,政府隨即採用勾地機制,取消主動賣地,務求穩定樓價,惟「副作用」是令往後十年住宅供應量大減,土地問題愈趨嚴重,加上經濟穩步提升,以及低息環境持續,帶動樓價急劇上揚。至近年政府恢復主動賣地,每年才維持逾一萬八千伙住宅供應,惟歷年來土地供需差異加劇,與樓價大上大落具有分割不開的關係。本報地產組

香港在回歸前夕,小西灣住宅地皮(現發展為藍灣半島)以打破當年地皮造價紀錄的逾一百一十八億元,批予信和牽頭的財團,將樓市推向高峰。然而好景不常,本港樓市受到九七年金融風暴及○三年沙士等多個危機打擊,出現大跌市。

停賣地 住宅落成量急跌

政府在九八年中宣布停止主動賣地九個月,至九九年才恢復;其後還推出土地儲備表,供發展商勾地,務求土地能順利出售,避免流拍影響樓市。

至○三年沙士襲港,樓市陷入谷底,政府決定全面採用勾地機制,取消主動賣地。政策實施後,本港私人住宅落成量隨即於數年後急跌,由過往多年來,每年均有逾二萬二千伙供應,至○五年跌至一萬七千伙,其後更有數年供應量不足一萬伙,引來增加土地供應的呼聲。

政府有見及此,便於一○年中恢復非定期主動賣地,至一三年更廢除勾地制度,並開始改為以招標形式賣地,往後數年,每年均維持逾一萬八千伙住宅供應,並紛現地皮以高價成交。

內房財團破頂搶市區地

至近年,樓市踏進另一個大時代,因應人民幣貶值,以及部分內房財團開始累積資金銳意「向外闖」等因素,內房財團高價購入本港地皮成全城熱話。在一三年之前,內地或中資發展商,只佔香港賣地市場成交比例不足百分之三;惟於一三年起,多家內房來港投地,期間投得地皮的比率已急增至逾兩成。

事實上,內房財團不會隨意出高價搶地,該類財團主要收購對象為市區大型發展項目,如啟德發展區便屬其「囊中物」,其中海航集團更於上個年度,接連以超高價連奪區內四幅住宅地皮。

另外,內房龍光地產亦夥拍合景泰富,於今年二月以一百六十八億五千多萬元,奪得鴨洲利南道住宅地,地價創本港賣地市場新高。

本港地產商亦紛紛變陣出擊,改為以天價競投商業項目,導致本港地價連番破頂,當中恒基便於上月,以二百三十二億八千多萬元奪得中環美利道商業地王,呎價達五萬元,造價及呎價均創全港新高。同月南豐亦以逾二百四十六億元奪得啟德商業地,把全港地皮造價新高紀錄,於半年內三度刷新。

商業地成港發展商新寵

有個別本港發展商指,過往本港發展商投地,一般會確保投資最少有三成的回報率,惟若本港發展商跟隨內房以天價奪地,撇除經濟環境等因素,料回報率僅約一至兩成,大部分本港財團寧可把資源投放於高回報率的項目,因此一般用作長收租的大型商業項目,便成為本港大發展商的寵兒。消息人士續稱,隨內房財團天價搶地,多家財團為了以較低的成本購入地皮,部分開始加快收購步伐,同時亦有部分發展商開展新收購計畫。

為滿足本港住屋需求,運房局亦定下未來十個年度總房屋供應的目標,將維持在四十多萬個單位,公私營房屋比例亦維持六:四,即公營房屋需提供二十八萬個單位,以及十八萬個私營房屋;並預料未來三至四年,將有九萬六千伙落成,紓緩本港的住屋需求。

業內人士料,隨政府近年起大幅推地,有關供應於未來數年陸續應市,有助彌補過往多年來的不足。